Observatoire de l'Habitat

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23/09/17 - 03:59 (GMT+1)
 

Prix affinés par m² des appartements (hors annexes)


La vente d'un appartement inclut fréquemment des annexes telles qu'un ou plusieurs garages, emplacements intérieurs, places de stationnement extérieures et caves. Il s'avère important d'évaluer la contribution de ces différentes annexes, notamment pour pouvoir comparer, lors de la recherche d'un logement, des appartements présentant des nombres d'annexes différents.


L'Observatoire de l'Habitat du Ministère du Logement a donc développé une méthodologie permettant d'estimer la contribution des différentes annexes à la vente, puis d'évaluer le prix par m² des appartements en excluant de la transaction les contributions de ces annexes (garages, emplacements extérieurs et caves).


Le tableau Excel téléchargeable présente les prix de vente par m² « affinés » pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2017, dans les communes pour lesquelles au moins 10 transactions sont recensées sur l'un des segments (après sélection et traitements). Ces 55 communes concentrent 94% des ventes d'appartements existants et 96% des VEFA au Grand-Duché sur la période étudiée.


Comment les prix par m² affinés des appartements sont-ils calculés ?


L’utilisation d’un modèle statistique « hédonique » permet de décomposer le prix de vente d’un appartement en prix implicites des différents attributs de ce logement : 1. Les caractéristiques physiques de l’appartement (telles que sa surface utile d’habitation) ; 2. La contribution des annexes ; 3. Les caractéristiques de localisation de cet appartement.

Il est ensuite possible de calculer des prix par m² « affinés » des appartements, en enlevant la contribution estimée des différentes annexes (garages, emplacements extérieurs et caves) dans le prix de vente total des différents biens. On obtient ainsi un « prix par m² théorique », construit comme le rapport entre le prix de la transaction après exclusion de la contribution des annexes et la surface utile d’habitation de l’appartement.


Quelles sont les valorisations estimées des garages, emplacements extérieurs et caves ?


Le modèle statistique a permis d’estimer les prix implicites des garages, des emplacements extérieurs et des caves associés à la vente d’un appartement, en fonction de la localisation du bien. En moyenne, la valorisation estimée pour le modèle sur l’année 2015 est évaluée à 40.000 € pour un garage ou un emplacement intérieur dans une résidence, 16.400 € pour un emplacement extérieur, et 10.000 € pour une cave. Il existe toutefois de fortes variations sur le territoire, en particulier pour les prix implicites des emplacements extérieurs. Ces prix implicites sont mis à jour une fois par an.


Comment utiliser les prix par m² affinés des appartements ?


Pour obtenir une estimation de la valeur moyenne d’un appartement sans annexes dans une commune donnée, il est possible d’appliquer le prix par m² « affiné » fourni par l’Observatoire de l’Habitat à la surface utile d’habitation de l’appartement. Il convient ensuite d’ajouter les valorisations estimées des éventuelles annexes à la vente (emplacements intérieurs, emplacement extérieurs et caves).