Observatoire de l'Habitat

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12/12/17 - 07:23 (GMT+1)
 

Prix annoncés

Méthodologie

La diffusion des annonces immobilières, dont nous saisissons un échantillon au début de chaque mois, varie dans le temps et selon et le type de bien. Cette variation a un impact sur les prix moyens de chaque trimestre. Nous appelons cela « l’effet de structure ».

La première méthode de calcul des indicateurs des prix annoncés (indicateur élémentaire) ne permettait pas de distinguer cet effet de structure et nous ne pouvions pas savoir si l’augmentation du prix était due à une augmentation de l’offre dans certains segments (comme les 3 chambres) ou à une augmentation effective du prix des biens à offre constante.

Aujourd'hui, après trois années de collecte des annonces immobilières, l’Observatoire de l’Habitat dispose des éléments pour consolider la méthode de calcul des indicateurs des prix annoncés. En effet, la période d’observation, la fiabilité scientifique de la base, ainsi que la disponibilité de données extérieures permettant des comparaisons, admettent le développement d’un indicateur plus robuste.

Dans ce cadre, nous avons donc mis en œuvre une nouvelle méthode de calcul (indicateurs agrégés) qui permet de gommer les effets de structure. Parmi les différentes méthodes existantes, celle développée par la Fédération NAtionale de l’IMmobilier (FNAIM) a été choisie en fonction des spécificités de nos données.

La nouvelle méthode de calcul des indicateurs repose sur quatre étapes majeures, qui sont :

  •   La déflation des prix : il s’agit de rapporter les prix à la valeur de référence, soit rapporter les prix enregistrés au 1er trimestre 2007 à la valeur du 1er trimestre 2005 en prenant en compte l’inflation des prix ;
  •   Le calcul des indices élémentaires : cela consiste à calculer les prix moyens des biens proposés à la vente et la location de maisons et d’appartement en fonction du nombre de chambres, puis à les rapporter à une valeur 100 de référence par une règle de 3;
  •   La pondération des indices élémentaires : donner un poids à chaque indice en fonction de la proportion du segment considéré sur le total des annonces enregistrées (grâce à un panier de référence). Par exemple, les maisons de 3 chambres représentent 50% des ventes de maisons. Le poids qui est utilisé est alors de 0,5.
  •   L’agrégation des indices pondérés : une simple addition qui permet d’obtenir l’indicateur.

De ces étapes techniques, il faut simplement retenir que cette nouvelle méthode présente l’avantage, outre la robustesse et la fiabilité qu’elle offre, de raisonner à structure constante tout en suivant l’évolution des prix par strate (nombre de chambres).

L’application de cette nouvelle méthode a nécessité de disposer d’un maximum d’observations pour constituer un panier de référence. A cet effet, nous avons sélectionné les annonces de l’année 2004. Ainsi, le 1er trimestre 2005 est devenu la période de référence au lieu du 2ème trimestre 2003 de la précédente méthode (qui aurait nécessité un volume important d’annonce sur l’année 2002, pour laquelle aucune collecte ne pouvait être réalisée).

En modifiant la méthode de calcul des indicateurs et en changeant la période de référence (base 100), nous avons procédé à un nouveau calcul de tous les indicateurs trimestriels pour la période du 1er trimestre 2005 au 1er trimestre 2007 en utilisant la nouvelle méthodologie. Ainsi, les fiches des indicateurs disponibles pour le 1er trimestre 2007 sur le site internet de l’Observatoire, présentent des résultats totalement recalculés. Par contre, les fiches disponibles pour les trimestres des années 2005 et 2006 correspondent à l’ancienne méthode de calcul.

 

Séries statistiques

Vous pouvez consulter ci dessous les indicateurs des prix annoncés calculés selon les deux modes :


Structure : répartition des biens en fonction de leurs caractéristiques, ici le nombre de chambres selon le segment (maison, appartement) et le marché (vente, location). La variation de la structure signifie que la répartition des biens par strate, dans notre cas le nombre de chambres, change selon les annonces saisies au fur et à mesure de la collecte.